Artificiële algoritmische afspraken: “Een machine leren de wet te overtreden is nog altijd de wet overtreden”

Plus Ultra | Kunstmatige intelligentie ontmoet mededingingsrecht

Vanaf augustus 2024 hebben het Departement Mededinging van het Ministerie van Justitie van Amerika (“Departement Mededinging”), hierboven geciteerd, samen met de autoriteiten van 10 deelstaten een civiele rechtsprocedure ingesteld tegen een vooraanstaand softwarebedrijf. De inleidende dagvaarding telt 115 en de aanvullende dagvaarding 161 pagina’s vol technologie. Het bedrijf maakt geavanceerde, door kunstmatige intelligentie gestuurde softwareplatforms voor de vastgoedsector, met inbegrip van software voor het beheer van vastgoed en inkomsten. Het wordt beschuldigd van vervalsing van de mededinging in vastgoedprijzen tussen verhuurders en monopolisering van de markt voor commerciële inkomstenbeheersoftware die verhuurders gebruiken om de prijs te bepalen van woningen.

Het bedrijf zou tegen aanzienlijke commissies met concurrerende verhuurders overeenkomsten zijn aangegaan om vertrouwelijke, concurrentiegevoelige informatie uit te wisselen met het bedrijf over huurprijzen en -voorwaarden voor hun woningen. Meer specifiek noemt de inleidende dagvaarding historische gegevens uit miljoenen uitgevoerde huurtransacties, huuraanvragen van huurkandidaten en huurverlengingsverzoeken van huurders, alsmede door bezichtigers ingevulde formulier.

Die informatie werd ingevoerd in geavanceerde, door kunstmatige intelligentie gestuurde algoritmische software van het bedrijf waarmee huurprijzen werden bepaald. De algoritme leerde middels een technologisch geavanceerd leerproces met kunstmatige intelligentie de ingevoerde informatie te gebruiken voor onder meer peiling van vraag, aanbod en prijs, alsmede prijsbepaling en -adviezen. De software genereerde vervolgens aanbevelingen voor de betrokken verhuurders over huurprijzen en andere huurvoorwaarden voor hun woningen op grond van zowel hun eigen concurrentiegevoelige informatie als die van hun concurrenten. Deze software, aldus een aangehaalde interne presentatie van één van de betrokkenen, werd “gebruikt om ELKE dag voor ELKE woning een prijsadvies te genereren”.

Eenmaal in het bezit van de concur-rentiegevoelige informatie van verhuurders, zag het bedrijf ook erop toe dat de aanbevelingen van de algoritme werden doorgevoerd door onder meer de functie “Automatisch aanvaarden” en door de inzet van prijsbepalingsad-viseurs die naleving door verhuurders controleerden. Hierdoor kon de software steeds zo veel mogelijk de hoogste prijsverhogingen en laagste prijsverlagingen doorvoeren en de verhuurders zo veel mogelijk macht geven over prijs. Het bedrijf leerde de verhuurders ook om zo veel mogelijk tegemoetkomingen aan huurders, zoals geen courtage of een maand geen huur betalen, te beperken. In de inleidende dagvaarding worden interne documenten van het bedrijf en van de verhuurders aangehaald waarin met trots werd gezegd dat zij huurders minder tegemoet waren gekomen.

Volgens het Ministerie van Justitie schaadt dit miljoenen huurders op de Amerikaanse markt voor meergezinswoningen, omdat zij niet de voordelen kunnen genieten die concurrentie met gunstigere huurvoor-waarden biedt. Dit is in strijd met de Mededing-ingswet. De verhuurders zouden in een vrije markt zonder deze prijsafspraken onafhankelijk met elkaar moeten concurreren om huurders aan te trekken met huurprijzen en -voorwaarden, kortingen, tegemoetkomingen, enzovoorts. Deze prijsafspraken leiden volgens het Ministerie tot hogere huurprijzen en minder huisvesting: “Terwijl mensen moeite hebben om een betaalbare woning te vinden, maakt gedaagde het makkelijker voor verhuurders om gezamenlijk huurprijzen te verhogen”.

“Dat prijsbepalings-software wordt gebruik als middel om vertrouwelijke, concurrentiegevoelige informatie te delen en aldus huurprijzen met elkaar af te stemmen”, aldus de Minister, “biedt geen bescherming tegen aansprakelijkheid”. “Een machine trainen om de wet te overtreden is nog altijd de wet overtreden”, aldus een topambtenaar.

Zoals het Ministerie in 2023 uitlegde, indien informatie wordt uitgewisseld door tussenkomst van een gegevensverwerkende tussenpersoon (of tussenmachine), dan kan dat hetzelfde mededingingsvervalsend effect hebben als wanneer concurrenten rechtstreeks met elkaar informatie uitwisselen. In sommige gevallen kunnen gegevensverwerkende (digitale) intermediairs de mededingingsvervalsende effecten juist verergeren in plaats van verminderen. Het Ministerie vindt niet dat historische gegevens na drie maanden al hun concurrentiegevoeligheid of waarde verliezen, omdat voor sommige producten of diensten gegevensverzameling en -samenvatting, machinaal leren en prijsbepalingsalgoritmes juist de concurrentiewaarde van historische gegevens kunnen verhogen. De onderhavige zaak bewijst dit.

De rechtszaak moet een einde maken aan deze overtredingen en de concurrentie herstellen ten faveure van huurders. Het bewijs bestaat uit interne documenten en beëdigde getuigenverklaringen van het bedrijf en de betrokken verhuurders waaruit blijkt dat het de bedoeling was van het bedrijf en de verhuurders om zo hoog mogelijke huurprijzen en winsten te genereren ten koste van huurders.

Zo erkende het bedrijf dat zijn software bedoeld was om zo hoog mogelijke prijzen te leveren aan verhuurders en niet alsmaar lager te gaan met de prijs als de markt tegen zit. Één bestuurder zegt dat verhuurders daarmee niet hoeven te concurreren op de inhoud. Een andere bestuurder legt aan een verhuurder uit dat met behulp van informatie van de concurrent kan worden gekeken hoe de verhuurder een aanzienlijke prijsverhoging kan bewerkstelligen. Één verhuurder is blij met het product en erkent zelf dat het een schoolvoorbeeld is van een prijsafspraak.

Daarnaast zou het bedrijf, met een marktaandeel van circa 80%, op onrechtmatige wijze een monopolie hebben over commerciële inkomstenbeheersoftware voor verhuur van meergezinswoningen in Amerika. Door de verboden informatie-uitwisseling en de inzet van de daarmee verkregen omvangrijke verzameling aan informatie, aldus het Departement, ontstaat een zichzelf versterkende wisselwerking die de grip van het bedrijf op de markt versterkt en het moeilijker maakt voor eerlijke ondernemers om te concurreren op de inhoud. Deze informatie-uitwisseling tussen concurrenten trekt namelijk nog meer verhuurders aan die ook zo veel mogelijk omzet willen genereren en zo veel mogelijk geld uit huurders willen halen. Het bedrijf kon hierdoor niet alleen zijn eigen concurrenten belemmeren, maar ook de concurrentie van makers van inkomstenbeheersoftware die niet mededingingsvervalsend was.

In december 2024 berichtte het bedrijf dat het een kennisgeving had ontvangen van het O.M. dat het strafrechtelijk onderzoek naar de prijsafspraken was gesloten. Het bedrijf meldde uitgebreide medewerking te hebben verleend aan dat onderzoek en steeds te hebben volgehouden — zoals het nog steeds doet in de civiele procedures — dat het nimmer de Mededingingswet heeft overtreden. Volgens het bedrijf was het niet het doelwit van het strafrechtelijk onderzoek. De inkomstenbeheersoftware zou juist zijn ontworpen om ervoor te zorgen dat de wet wordt nageleefd, concurrentie wordt bevorderd op de verhuurmarkt en klanten veel instellingen zelf kunnen bepalen. Klanten zouden altijd volledig vrij zijn in hun keuze tussen aanvaarden of afwijzen van de door de software gegenereerde prijsadviezen.

Op 7 januari 2025 heeft het Departement Mededinging burgerrechtelijke vorderingen ingesteld tegen de deelnemers aan de prijsafspraken — de 6 grootste verhuurders in Amerika — in verband met de hierboven omschreven feiten. Het Departement heeft vervolgens soortgelijke voorlopige schikkingen getroffen. Op 8 augustus 2025 heeft het Departement een voorlopige schikking getroffen met Amerika’s grootste verhuurder. Het bedrijf beheert residentieel vastgoed en is met bijna 950.000 woningen in heel Amerika de grootste verhuurder. Het zou hebben deelgenomen aan de verboden informatie-uitwisseling met het softwarebedrijf en de prijsafspraken met concurrerende verhuurders, waarvan 5 medegedaagden zijn. Ook zou het met andere verhuurders concurrentiegevoelige onderwerpen hebben besproken, zoals prijsbepalingsstrategieën, huurprijzen en bepaalde instellingen van de gewraakte software. Op 23 december 2025 heeft het Departement een voorlopige schikking getroffen met één van de grootste verhuurders. Op 6 juli 2026 heeft het Departement een voorlopige schikking getroffen met een andere en op 4 september 2026 met nog een andere.

Volgens de schikkingsovereenkomsten moet de verhuurder zijn medewerking verlenen bij de mededingings- en burgerrechtelijke vorderingen van het Ministerie tegen het softwarebedrijf. Het is verboden voor verhuurder om concurrentiegevoelige informatie uit te wisselen met concurrenten op de markt voor vastgoedverhuur, zoals historische, actuele en toekomstige informatie die kan worden gebruikt voor het bepalen van inventaris, huurprijzen en overige huurvoorwaarden; om algoritmische prijsafspraken te maken of een mededingingsvervalsende algoritme te gebruiken die prijsadviezen geeft met behulp van concurrentiegevoelige informatie van zijn concurrenten of die bepaalde mededingingsvervalsende functies heeft en ook om deel te nemen aan vergaderingen van concurrenten die door het softwarebedrijf worden georganiseerd of deze bij te wonen. De overeenkomst bevat ook meerdere verbodsbepalingen voor het bedrijf in verband met het gebruik van inkomstenbeheerproducten, inclusief een verbod op afspraken met andere vastgoedeigenaars of -beheerders om samen specifieke producten te gebruiken. Het mag evenmin inkomstenbeheerproducten gebruiken die een minimumhuurprijs hanteren of andere prikkels gebruiken om adviesprijzen te hanteren.

De verhuurder moet ook een monitor inschakelen, indien verhuurder een prijsbepalingsalgoritme van een derde gebruikt die niet voldoet aan de voorwaarden van de schikkingsovereenkomst. Een monitor is een onafhankelijke deskundige, meestal een advocaat, die door de rechter voor een termijn wordt aangesteld, met bevoegdheden om onder meer inzage en informatie te vorderen, om binnen het bedrijf te controleren of het de overeenkomst en wetgeving naleeft en daarover verslag uit te brengen aan de rechter en het Ministerie.

Het bedrijf moet ook Ministerie-ambtenaren van tijd tot tijd toegang geven tot het personeel voor verhoor en tot het kantoor en de administratie voor inspectie en controle op naleving van de overeenkomst. Indien het bedrijf inkomstenbeheerproducten gaat gebruiken binnen de contracttermijn, dan moet het desverzocht het Ministerie documenten verstrekken waaruit duidelijk blijkt hoe het product wordt geïnstrueerd, hoe het prijzen bepaalt voor het vastgoed van het bedrijf en hoe één en ander wordt gewijzigd. Ook moet het de code en pseudocode van het product verstrekken ter inspectie en controle op naleving van de overeenkomst. De inspectiekosten komen eenmaal per jaar voor rekening van het bedrijf.

De voorlopige schikking van 24 november 2025 moet volgens de wet ter goedkeuring worden voorgelegd aan de rechter en samen met een verslag over de gevolgen daarvan voor de mededinging worden gepubliceerd in het federale publicatieblad, zodat belanghebbenden binnen een termijn schriftelijk kunnen reageren.

Los van de bovenstaande procedures hebben verschillende van de betrokken verhuurders ondertussen schikkingen getroffen naar aanleiding van burgerlijke massavorderingen die door huurders waren ingesteld.

Bovengenoemde software van het bedrijf is in enkele grote Amerikaanse steden verboden. Tegen één daarvan heeft het een rechtszaak aangespannen. Op federaal en staatsniveau zijn sinds 2024 wetsvoorstellen gedaan ter voorkoming van algoritmische prijsafspraken.

“Training a machine to break the law is still breaking the law.”

Deputy Attorney General Lisa Monaco, U.S. Department of Justice, August 23, 2024

U zult zien dat onze naam, ideeën en publicaties worden gekopieerd of iets soortgelijks wordt gemaakt of geprobeerd. Plus Ultra herkent u aan de inhoud.

© Alle rechten voorbehouden. Plus Ultra Juridische Vertalingen, Wetgeving & Uitgeverij.