Plus Ultra Holanda | Derecho inmobiliario

Una asociación nacional para propietarios de viviendas de Holanda reporta en la fecha 28 de agosto de 2026 que ha recibido demasiadas quejas sobre inmobiliarias y prácticas deshonestas en las ventas de viviendas. Desde principios del 2026 ha recibido casi 1000 quejas de compradores sobre inmobiliarias, una cantidad excesiva según la asociación. Entre otras cosas se quejan de tasaciones opacas, presión para incrementar precios de compra, así como ofertas de compra tramitadas fuera de plazo.

En febrero de 2026 dicha asociación nacional, la Asociación Casa Propia (Vereniging Eigen Huis), volvió a abrir su centro de quejas sobre inmobiliarias después de cinco años. Considera que la reapertura es necesaria por las quejas y señales persistentes de irregularidades en la compraventa inmobiliaria. Según dicha asociación, las inmobiliarias manipulan los precios y el suministro de información, lo que perjudicaría tanto a los compradores como a los vendedores.

El vendedor se ve perjudicado, porque la inmobiliaria vende la vivienda por interés propio a, por ejemplo, un amigo o cliente, denegando así la oportunidad a los demás candidatos para ver y ofrecer por la vivienda. Con esta forma de nepotismo el que sale ganando es la inmobiliaria con sus comisiones. El comprador se ve perjudicado cuando la inmobiliaria le dice — sin que el comprador pueda verificar si es verdad — que le toca aumentar su precio de compra para lograr comprar la vivienda. El interés propio de la inmobiliaria aquí es el de lograr que el comprador pague el precio más alto posible para la inmobiliaria recibir su comisión más alta posible.

A través de su centro de quejas la Asociación Casa Propia quiere averiguar cuáles son las experiencias de los compradores y vendedores en la actualidad. Con esas quejas mostrará que los problemas estructurales todavía persisten.

Tras su reapertura y evaluación de las tantas quejas persistentes sobre la falta de transparencia, verificabilidad y honestidad en la compraventa, la Asociación Casa Propia concluyó que estos problemas perjudican demasiado a los compradores y vendedores.

Muchos compradores se quejan sobre la falta de imparcialidad de las inmobiliarias y la deshonestidad en su proceso de venta. Por ejemplo, los interesados compiten por una casa en una licitación cerrada con plazo de presentación de ofertas, pero la inmobiliaria la vende fuera del plazo a alguien que ni siquiera hizo parte de la licitación.

Otra queja frecuente es que la inmobiliaria le dice al interesado, por ejemplo: «Alguien ofreció más que tú. Ofrezca 10.000 euros más y la vivienda será tuya». Al verificar resulta que ni siquiera hubo otra oferta más alta, sino que era una táctica de la inmobiliaria para ejercer presión con engaño para incrementar el precio de compra y la comisión que recibe la inmobiliaria.

Una asociación de inmobiliarias neerlandesa, Vastgoed Nederland, también ha recibido quejas que algunas inmobiliarias cambian las reglas cuando aún están en medio del proceso de recibir ofertas.

En el año 2023, a solicitud del Ministro de Vivienda, varias inmobiliarias en Holanda hicieron un pacto para combatir el aumento artificial (o manipulación) de precios por las inmobiliarias. En esa fecha Vastgoed Nederland, Huispedia y la Asociación Casa Propia, entre otras, formularon una nueva norma para llevar registros de ofertas para la compra de viviendas, con requisitos mínimos para el proceso de ofertas, los participantes y la distribución del registro. Específicamente implementaron el requisito de registros de ofertas para fomentar la transparencia en el proceso de compraventa.

Aunque en el año 2023 implementaron el requisito de registros de ofertas para fomentar la transparencia, resulta que muchas veces las inmobiliarias holandesas ni siquiera comparten sus registros con los candidatos y que además usan diferentes versiones de registros, lo que genera confusión y opacidad en la compraventa para los participantes en el proceso. El resultado de todo esto es que el requisito de registro no ha logrado traer la transparencia y la honestidad al proceso de licitación y compraventa.

La Asociación Holandesa de Inmobiliarias (Nederlandse Vereniging van Makelaars), la asociación más grande de inmobiliarias, tasadores y demás profesionales inmobiliarios en Holanda, también expresó su opinión sobre el problema. En febrero de 2026 aseguró que hace lo máximo para prevenir malentendidos y asegurar la tramitación de las ofertas de la manera más honesta. A tal fin dispone de un procedimiento obligatorio de licitación de ofertas para sus miembros con una explicación clara para los participantes, así como procedimientos disciplinarios y procedimientos para la tramitación de quejas de manera independiente. En ese mismo mes de febrero de 2026 la misma asociación además implementó su propio «protocolo para la transparencia en las ofertas inmobiliarias». Este protocolo, vinculante para todas sus inmobiliarias afiliadas, les instruye cómo deben reunir y tramitar ofertas.

No obstante, a la Asociación Casa Propia no le parece suficientemente adecuada esta forma de autorregulación. Como la Asociación Holandesa de Inmobiliarias en su protocolo usa licitaciones con ofertas confidenciales — no públicas — el protocolo deja la puerta abierta para la manipulación y el abuso, dice la Asociación Casa Propia. De los 2500 encuestados por un programa de protección de consumidores que presentaron una oferta en los 5 años pasados, a casi la mitad (43%) de ellos las inmobiliarias le dijeron que cambiara su oferta, lo que hizo que la gran mayoría aumentara su precio de compra o abandonara sus condiciones de compra. Según dicha asociación, esto combinado con las tantas quejas que ella misma recibe, significa que la autorregulación por parte del sector inmobiliario no funciona. Es por eso que la Asociación Casa Propia insiste que lo que el sector inmobiliario necesita es una ley y vigilancia para asegurar el cumplimiento de las normas.

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